保有不動産を個別にカルテに
１つの不動産のカルテには、立地から土壌汚染に至るまで、業態にもよるが、少なくとも30以上、通常50程度の項目が盛り込まれるはずだ。したがって、データベースは非常に大きなものになる。さて、経営陣がこれらのデータベースをもとに、常に定期的に意識して観察すべきなのは、・保有不動産は利益に貢献できているか・その効率はどれほどで、低下してはいないかということである。不動産は通常、企業の資産の１位、２位にラン
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風通しのいい網戸で、気分さわやかに
昔は夏が終わると、網戸をきれいに洗ってしまったものですが、最近は一年中はめたままのお宅が増えてきています。そこで暑い夏が来る前に洗って、スッキリときれいにし、風の通りもよくしておくと、気分もさわやかに夏が過ごせます。一戸建て住宅の二、三階や、マンションなどで、はずすのが難しい網戸、手すりが入っていてはずせない網戸があります。また一年中はめている網戸は、年末などはずして洗うほどではないけれど、ちょっ
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最大規模のノンリコースローン案件
01年8月には千代田生命保険が保有していた303物件を担保に805億円のノンリコースローンを供与し、それを証券化した。当時、単独の金融機関が提供したノンリコースローンとしては最大規模であり、ノンリコースローンが有力な融資形態であることを印象付けた。03年八月には、不良債権や法的整理手続き（会社更生法、民事再生法など）に入っている債権を貸付けとするノンリコースローンを供与し、それを証券化したこのロー
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交差部の形状の違い
木材をたがいに組み合わせる交差部の形状のちがいです。代表的なやり方は、各部材の上下を、四分の一ずつ切り欠いて、上下に重なる部材どうしをたがいにかみ合わせるものです。この場合、上下の部材どうしはおたがいにずれることがありません。これに対して、各部材の下側だけ半円形に切り欠いて、下の部材に重ねていくやり方もあります。この場合は、部材どうしが縦方向か横方向にずれてしまいます。そのずれ止めのために、木材ど
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バブル論の台頭
2005年9月、都道府県地価調査で東京都の商業地価が04年に比べてO・1％上がった。東京の商業地で上昇率が最も高かったのは中央区・銀座2丁目で、前年に比べた上昇率は15・4％だった。しかし、実際の都心での土地取引はもっと加熱していた。一等地にあり、規模が大きく、IT対応ができている優良物件などは前年に比べ5割以上も上がった。金融庁、日銀はバブル再燃を懸念しはしめた。金融庁の大手銀行を対象にした05
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世界有数のデザイナーたちによって考え出されたロングセラーの椅子
住宅雑誌の編集をしていて教わったことの一つに、「椅子の面白さ」があります。世界の名作椅子を、少しずつ集めているチェアコレクターという方の家も取材しました。とくに、世界有数のデザイナーたちによって考え出されたロングセラーの椅子はかたちが美しく、多くは座り心地もよく、ほかの安物の椅子と比べると差が歴然と出ます。そうした、きちんと考えられ、長くつくり続けられている秀逸なデザインの椅子を家に置くと、その一
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住宅金融専門会社について
金融機関等が、個人に対する小口の住宅ローンを扱うことに対する合理化と、住宅金融に対する安定的な資金供給を目的に設立したのが住宅金融専門会社である。昭和四十六年に第一号が設立され、現在八社が営業している。預貯金を扱わず、出資母体である金融機関等からの融資を原資としているため、当初金利は若干割高だったが、金余りを反映して昭和六十二、六十三年ごろから低下し、平成二年一月からは最大手の場合、融資期間一〜五
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家の屋台骨となる樹梁を組み上げる作業
棟上は、家の屋台骨となる樹梁を組み上げる作業である。たった１日で、文字どおりその家の棟木まで一気に組み上げてしまう、家づくりのクライマックスだ。最後に柱のいちばん高いところに「幣」を立てるのだが、幣はその家が壊されるまでずっと屋根裏に残っている。ふだんは見えなくても、そこにいちばんたいせつな鳶柱があることを示している。棟上式が終われば酒盛りとなる。その場を仕切って、職人連中の労をねぎらい、酒を酌み
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頭のなかでシミュレーションを行っている
建築家も、図面を描く段階で、あらゆる場面を想定し、頭のなかでシミュレーションを行っている。ところが、ひょんなところでミスが起きる。案外、多い設計ミスが、ドアの開閉方向や電灯スイッチの位置である。部屋に入るとき、ドアの右側にノブがあれば、そのドアはどう開くか。当然、左前方に向かって押し開くことになる。ところが、設計図を見た建て主からこんな注文がつくことがある。「部屋の左側にベッドを置きたい。ドアが左
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60歳以降も環境は整いつつある
高年齢者雇用安定法によって、段階的に定年年齢が引き上げられており、60歳以降も環境は整いつつあります。しかし50代に比べて収入が下がる可能性は大。50代の頃と同じように住宅ローンを返済していくのはきついといえます。そうかといって、退職金をローンの完済に充てるのはおすすめできません。60代前半は年金が出ないこと、働いても収入がダウンすることを考えると、退職金は60代前半の生活費の補填やリタイア後の生
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おとり物件が必ず存在する
価格が大きい半面数が出ない“商品”を扱う不動産屋にとって、なにより買い手が店に来てくれるかどうかが最も重要なんです。こういった物件をこの業界では「おとり物件」とかいいますが、広告を見て連絡をしてきたお客さんには、「いや、それよりですね……」といいながら、他の物件を奨めるわけです。もっとも、これだけならスーパーやドラッグストアの目玉商品と同じ。さして珍しい話ではないですよね。ところがこれらとの決定的
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第三の都市住宅
新規住宅需要は土地を高度に利用して相対的に安いマンションヘ、というのが現状である。しかし、庭付き一戸建てへの欲求は根強く、それが、できるだけ都心に近いところでという欲求と相まって、狭小低質なミニ開発住宅を発生させ、将来に大きな問題を残している。そこで、近年、都市住宅の新しい供給方法として注目されているのが、タウンハウスである。低層連棟建て住宅ともいわれ、敷地を一戸一戸区切って細分化しないで、共有の
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外断熱は床下に問題あり？
「外断熱は床下に問題あり」としている。その理由として「床で断熱することは、施工が難しいので（特殊技術がいるので）だいたいは基礎で断熱することになっています。実は、このために、不健康な床下部分を部屋の中に取り込むことになるのです。シロアリ駆除剤の問題や、水漏れの問題もあります。ますます心配の種が尽きません。何よりも、床がつめたいのが致命的です。ご存知のように、暖かい空気は上へ上へと上昇するので、吹き
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中古一戸建て選ぶ時の注意点
一戸建てを買おうかと思ったら、新築か中古かをまず選択します。新築はまさにその名の通り、新しく建ったもので誰も住んだことがない物件。中古は、これまで住んでいた人があり、どんな使い方をしていたのかは推測するしかありません。壊れたところがあったら・、何か瑕疵があるのでは・と心配される方も多いかもしれません。でも格段にお安く、手ごろな価格で購入できるのが中古一戸建ての魅力です。これまで長期ローンが難しかっ
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お気軽な別荘活用ライフ
学生時代、別荘販売地で受け付けのアルバイトをしたことがあります。都市部から車で1時間ほどの高原に位置し、割とお手軽な感覚。高原なので景色も良く空気も爽やかで、近所には温泉もあります。冬は寒いかもしれませんが、多くのお客様は都会にお住いの裕福な家族連れで、主に子供の長い夏休みに家族で利用したいとの事でした。もちろん、都市部からの距離もそれほどありませんので、思いついたらすぐ行くことも出来ます。景気の
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「純投資型」のＶＣ
「純投資型」のベンチャーキャピタルハンズオフ（Ｈａｎｄｓ-ｏｆｆ)型のＶＣとは、投資（経営資源のうち「カネ」の提供）が活動の中心であるＶＣのことであり、いわば「純投資型」のＶＣです。投資家が投資資金を回収するための戦略である出口戦略（「出口」とは、「株式公開」と「M&A」のこと）は、近年までは株式公開するしか方法がなく、しかも厳しい審査基準や公開前規制などの制約があったため、投資に対する見返り（キ
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都市文明的に未熟で街のバラエティが少ないエリア
小田急・京王沿線はどうだろうか。結論からいえば、東急や中央線ほどは期待できない。小田急沿線は戦前から終戦直後に生まれた街が多い。比較的新しく開発されたため、都市文明の成熟という点ではやや未熟だ。しかも、住宅地の大半ばもともと農地だったところが切り売りされたものなので、大工場などがほとんどない。大工場があることで街の性格が左右され、それがある時期になくなることで、街は大きく変貌する。良きにつけ悪しき
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住宅ローンを原因とした個人破産
住宅ローンを原因とした個人破産が顕著になっているのです。破綻の大きな原因は、返済計画の「前提」の崩壊です。例えば、購入時には年収が五〇〇万円だったものが、その後に給与のカット、賞与の減額などがあれば支払いが難しくなります。夫婦共働きの前提で支払いを計画しても、どちらか一方が解雇されれば、返済に窮してしまいます。勤務先の企業の倒産によって年収がまったくなくなってしまう事例も珍しくありません。中古住宅
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目的は利益、手段が建築技術
事業の結果は全て利益で評価されます。それが公営企業であれ私営企業であれ、全ての事業の評価は利益の大きさです。そのための手段が設計であり、工事管理手法であり、施工技術であり、そして材料素材学であり、材料力学であり、建築士の資格である訳です。評価の高い設計は高額な報酬が得られるでしょうし、見事な工事管理は多くの利益を会社にもたらしてくれるはずです。目的は利益であり、手段が建築技術であり、それを生業にし
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外壁の欠陥
かつての戸建て住宅の外壁は、ほとんどが板張りだった。やがてモルタル塗りが普及した。現在は、モルタル塗りのほかに、ブロックやサイディングやコンクリートや、またメーカー独自に開発した外壁材等多様化している。どんな素材の外壁であっても、雨水が浸入するようでは用を成さない。外壁は「雨仕舞がよい」とか「悪い」とかは言わない。屋根や窓のように雨対策が施されてはいないからだ。しかし、外壁は雨水や風や埃から家を守
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夢の実現を前に冷静でいられない
借金せずに現金で家を買える人はさておき、数千万円の住宅ローン（つまり借金）を背負ってまで家を買おうという人には、冷静かつ慎重な判断が求められます。しかし、実際には、夢が現実になるかもしれないときに、落ち着いていられるでしょうか。ひょっとしたら、不動産会社や銀行の甘い囁きで「つい、その気になって」無謀な借金を背負うことになってしまっていないでしょうか。実は、私（石川）も、業者のセールストークに危うく
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従来の公庫融資よりも低金利
フラット35の最大の魅力は、すでに紹介したように「最長35年」の「全期間固定金利」である点です。借入時に総返済額が確定し、返済途中で金利は変わりません。金利は取り扱う金融機関によってさまざまですが、2006年２月の平均金利（段階金利は除く）は２・８３８％です。公庫融資よりもさらに低金利となっています。民間金融機関にとっては、本来、長期固定型ローンを扱うのは高いリスクを伴います。なぜならば、金利が一
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日本人にとって土地はあこがれ
日本は約37万キロ平方kmという狭い国土に1億2000万人以上が住み、国土の数十パーセントが森林だったり山岳部だったりで実際には住む事ができない場所が多かったりします。という事で首都の東京は世界有数の人口密度だったりするわけで、その中で自宅を持つということが憧れになるのは、ある意味当然と言えるのかもしれません。20年前に土地神話というものがありました、土地は値下がりしないというもので高度成長から日
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譲り受けたアパートを賃貸に
長く入院生活を送っていた叔母が、亡くなりました。遺言で、かわいがってくれた姪の私に、叔母が住んでいたアパートをくれるというのです。ありがたく頂戴しましたが、私の家族みんなで住むにはかなりせまいし、私たちはすでに家を持っているので、このアパートは賃貸に出すことにしました。そうしたら、月々の家賃も副収入としてはいってくるし、叔母が大切にしていた家具や調度品も、そのまま入居者に使ってもらえるので、無駄に
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新築一戸建ての臭いについて
新築一戸建てと言えば、なんとも言えない臭いがしていたことをよく思い出します。当時は「新しい家の臭い?！！」なんて言っていましたが、今思えばシックハウスだったのでしょうが、あまり取り上げられることもなく、慣れれば消えるなんて方針をとる家族が多かったのだと思います。私も息子が生まれたのを機に、マイホームを購入しましたが、生れたばかりの息子のアトピーのような湿疹がいつまでも消えないので、リフォームをして
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住宅情報は常に確認しましょう
住宅情報を知るために、常にアンテナをはっていますか？情報誌を買ってみるとか不動産屋に行けばいいというわけではありません。普段の生活の中に溢れています。まずは、インターネットに情報が載っています。こちらはタイムラグもありますが、たくさんの情報を比較できるので、便利です。不動産屋には、生の情報があります。こちらは、内覧もできますが、一日に見学できる軒数は限られてきます。ですから、最終手段にしてみましょ
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ますます高まるプライバシーを重視へのニーズ
パンフレットには各住戸の間取りや図面が載せてあります。そして間取りにはいくつかのタイプが示されています。画一的な間取りが多かったり、様々なバリエーションが用意されていたりします。代表的な間取りには２つのタイプがあります。「振り分けタイプ」と「センターコアタイプ」です。振り分けタイプは、開放廊下になるため、プライバシーに難点のある間取りです。センターコアタイプは、２戸一式で階段やエレベーターの数が多
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数字に翻弄されると、住宅の品質低下につながりかねない
坪単価よりも総額で判断するのが正しい方法だと思います。そのためにも、自分の要望を明確にしなければいけないのです。ただ、ここで誤解がないように付け加えておきます。坪単価を安く表示している業者は、総額でも確かに低価格となります。私が知っている、自然素材を扱う高品質の工務店では、とても実現できる金額ではありません。高品質の工務店では、自然素材を多く使った手造り住宅を手がけているため、職人さんの賃金が住宅
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永劫、土地は一物一価
現代にいたるまで、権力者や国家が土地を支配することを、己の力の象徴としてきました。それは、金やダイヤモンドのような財宝とは異なり、動かすことのできない権力の証でもあったのです。財宝は動かせるので、持ち逃げができます。相手から奪い取って持ち帰ることができます。しかし土地は動かせないので、実に厄介な存在です。土地を保有することの基本として、他人に奪われないようにするには、ずっとその場に居座って占拠しつ
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子供を育てるには環境を第一に
バブルがはじけ、新幹線通勤圏まで離れなくても、マンションはもちろん、一戸建てでも買えかつて、職場近くの狭いマンションか、それとも主人には我慢してもらい、子供の健康にも妻の日常生活にも快適な郊外の住宅を選ぶか、という議論があった。住宅の選択権は妻にあるようで、妻が夫のためにも職場の近くに、と言えばそうなるし、夫ひとり我慢してくれればいい、と言うならば、郊外の環境のいい住宅を選ぶことになる。そうはいっ
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価格操作のからくり
地価公示は国土庁の指示によって大枠は決定されており、プラス、マイナス、および変動幅は恣意的に行われている。しかし、対国民に対しては、統制的な価格であるため、第三者として不動産鑑定士が評価を行っていることにしているのが実態である。さて、地価公示の評価であるが、対外的には事例カードを作成し、その価格をもって地価公示の各地点（標準地）の価格を決定するという手順になっているが、実際は、前述したように、対前
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常に情報に敏感になり、果敢な「見切り」も念頭に置く
不動産の取引には大きなリスクを伴う。企業でも、本業では成功しているのに、大きな不動産の取得に失敗して経営が破綻した事例は珍しくない。最後に、不動産取引で失敗しない根本的な二つのポイントを考えてみよう。第一に、「正確な情報収集」が欠かせない。不動産市場の実態を知ることも重要であるが、それ以上に、市場のトレンドをしっかりと把握することが大切だ。失敗するケースの多くは、目前の価格動向に気を取られ、全体の
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所有者が「大交代」をする時代
日本の土地所有者の大交代は、戦後の「農地解放」から始まった。それまでの大地主による少数者所有の時代が一気に変化した。その後、再び大きく変化したのは、高度成長期であった。経済の規模の拡大に合わせ、各企業が全国各地に工場やオフィスなどの建設をするために、用地を取得していった。と同時に、高速道路や新幹線の建設、渋滞緩和のためのバイパスづくりなど、公共事業によるインフラ整備も活発となっていった。「日本列島
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住宅瑕疵担保履行法に基づく保険や供託制度の準備の確認
住宅品確法においては、すべての新築住宅は１０年間の性能保証が義務化されているが、倒産してしまっては１０年保証に基づく補償を受けることができない。しかし、住宅保証機構に一定の登録費用を払って登録しておけば、万一の場合にも住宅保証機構が補償を行ってくれる。２００９年１０月から、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）に基づく保険や供託制度がスタートする。１０月以降は、事
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仮設トイレや騒音の問題
ハウジング−プランナー藤井和子さんの体験によると、工事期間中に仮設トイレの設置を近隣の人たちから要求されたという。というのも、工事期間中の道路上放尿を防ぐためだ。たしかに工事期間中はトイレがないために、道路上などで放尿する職人さんがいるが、これでは近所に迷惑をかけることになる。最近の職人さんは、クルマでやってきて、仕事中はラジオの音をガンガンひびかせながら―という“ながら職人”がふえている。“なが
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「実効面」はあきらかにされていない
住宅建材に含まれる化学物質のうち、とくに有害とされるホルムアルデヒドに関して、国は新たな対応策を打ち出しました。これまで合板などに表示されていたJAS規格のホルムアルデヒド放散量基準を、農林水産省が改正、二〇〇〇年五月以降に製造されたぶんから新しい表示方法になったというものです。ホルムアルデヒドは、おもに木材集成材に用いられる接着剤に含まれていたもので、頭痛や吐き気、嘔吐などの症状の原因といわれて
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